emc易倍体育参考法条：《民事诉讼法》第二百六十七条、二百六十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题 的意见》第三百一十八条、第三白衣十九条 248 什么是简易程序？ 简易程序是专供基层人民法院和它的派出法庭审理简单的民事案件时所适用的审判程序。简易程序是与普通程序并存的独立 的第一审程序，只是在程序上较普通程序简易。 简易程序的简易性主要表现为以下几个方面：（一）起诉和答辩的方式简便，可以口头起诉和口头答辩。（二）受理程序简便。 在简易程序中，当事人双方可以同时到基层人民法院或它的派出法庭，请求解决纠纷。对于符合起诉条件，且被告同意口头 答辩的，基层人民法院或其派出法庭可以当即开庭审理。（三）传唤方式简便。原告起诉后，人民法院可以采取捎口信、电话、 传真、电子邮件等简便方式随时传唤双方当事人、证人。（四）审判组织采取独任制。由一名法官独任审理，并独自作出判决。 （五）庭审程序简便。开庭时，当事人对案件事实无争议的，审判人员可以在听取当事人就适用法律方面的辩论意见后径行 判决、裁定。简易程序应当一次开庭审结，但人民法院认为确有必要再次开庭的除外。（六）裁判文书的制作可以视情况作适 当简化。（七）审理期限较短。应该在立案次日起三个月内审结等。 参考法条：《民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十三条、第一百四十四条、第一百四十五条、第一百四十六条、 《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第四条、第五条、第六条、第二十三条、第三十二条 249 判决还没生效时能强制对方履行义务吗？ 可以。案件的审判需要相当一段时间，如果必须等到判决生效才强制对方履行义务，可能会使某些当事人的生活或生产经营 造成无法克服的严重影响，因此，确立了在判决生效之前强制对方履行义务的制度，即“先予执行”。 法院裁定“先予执行”的案件主要有：追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用的；追索劳动报酬的；情况紧急的， 比如需要立即停止侵害、排除妨碍的，需要立即制止某项行为的，需要立即返还用于购置生产原料、生产工具货款的，追索 恢复生产经营急需的保险理赔费用的等等。 参考法条：《民事诉讼法》第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》 第第一百零六条、第一百零七条 250 哪些行政纠纷可以申请复议？ 行政纠纷可以通过申请复议的方式得以解决，但只限于因具体行政行为（包括作为和不作为）产生的纠纷，具体包括以下诸 项： （1）对行政机关作出的警告、罚款、没收违法所得、没收非法财物、责令停产停业、暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执 照、行政拘留等行政处罚决定不服的。 （2）对行政机关作出的限制人身自由或者查封、扣押、冻结财产等行政强制措施决定不服的。 （3）对行政机关作出的有关许可证、执照、资质证、资格证等证书变更、中止、撤销的决定不服的。 （4）对行政机关作出的关于确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权 的决定不服的。 （5）认为行政机关侵犯合法的经营自主权的。 （6）认为行政机关变更或者废止农业承包合同，侵犯其合法权益的。 （7）认为行政机关违法集资、征收财物、摊派费用或者违法要求履行其他义务的。

　　申请复议必须在法定的期限内提起，即自知道具体行政行为之日起 60 日内，法律有特殊规定的除外。申请期限因不可抗力或

　　记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》9。 149. 同居期间一方死亡，另一方有权利继承遗产吗？ 未按《婚姻法》的规定办理结婚登记而以夫妻名义共同生活的男女，一方在同居期间死亡的，另一方是不能以配偶身份主张 自己享有继承权的。这是因为未婚同居不具备“夫妻的名分”。 但是有一种情况例外，如果男女双方在 1994 年 2 月 1 日之前就已经开始同居的，由于法律承认他们的事实婚姻关系，因此， 生存的一方可以作为死者的配偶继承遗产。 当然，如果去世的一方在生前以遗嘱的形式将遗产的全部或部分留给另一方，则生存的一方完全有权利继承这份遗产。 参考法条：《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释》(一)第六条。 150. 什么叫直系血亲和旁系血亲？哪些近亲属之间不能结婚？ 直系血亲：指有直接血缘关系的亲属，如父母与子女之间、祖父母与孙子女之间、外祖 父母与外孙子女之间等都是直系血亲。 旁系血亲：直系血亲以外，在血缘上和自己同出一源的亲属，如兄弟姐妹之间，表兄弟姐妹之间，自己与伯叔、姑母、舅父、 姨母之间等，都是旁系血亲。 众所周知，近亲结婚会导致遗传质量下降。为了优生优育的目的，国家禁止近亲结婚，规定“直系血亲和三代以内的旁系血 亲”之间不能结婚。 哪些关系的近亲属属于这个范围之内呢？ （一）父母和子女之间、爷爷奶奶和孙子孙女之间、姥姥姥爷和外孙子外孙女之间，当然不 能结婚。 （二）和自己的伯伯、叔叔、舅舅、姑姑、姨母不能结婚。 （三）和自己的亲兄弟姐妹、堂兄弟姐妹、表兄弟姐妹不能结婚。 至于老百姓常说的“远房亲戚”，一般都没有直接的血缘关系，不属于禁止结婚的近亲属范围。 参考法条：《婚姻法》第七条。 151. 哪些情况算重婚？哪些情况不属于重婚？ 重婚，不但严重违反社会道德，更是一种犯罪行为。重婚结成的婚姻必然是无效的。根据法律规定，以下情况都属于重婚行 为： （一）有配偶者与他人再次登记结婚的； （二）有配偶者与他人以夫妻名义共同生活的。 考虑到现实生活中的情况比较复杂，法律特规定如下几种情况不属于重婚行为： （一）有配偶者与他人偶尔通奸； （二）先有事实婚姻，后与他人登记结婚； （三）先有事实婚姻，后与他人有事实婚姻； （四）有配偶者被拐卖后被迫再次成亲的。 参考法条：《最高人民法院关于〈婚姻登记管理条例〉施行后发生的以夫妻名义非法同居的重婚案件是否以重婚罪定罪处罚给 四川省高级人民法院的批复》。

　　申请复议应向有复议权的机关提出，一般为作出具体行政行为的机关的直接领导机关。

　　投票权的 1/2 以上通过；特别决议经物业小区内全体业主所持投票权的 2/3 以上通过的情况下，作出的决定对全体业主均具 有约束力。 参考法条：《物业管理条例》第十二条 104 如何选聘物业管理公司？ 应当由业主大会以经物业管理区域内全体业主所持投票权 2/3 以上通过的决议选择物业管理公司，由业主委员会代表全体业 主与该管理公司签订物业管理协议，约定物业服务的项目和物业收费标准、收费方法等。要注意以下几个方面： (1)选择符合国家规定的具有一定资质的从事物业管理的物业管理公司。 (2)选择管理规模较大的物业管理公司。 (3)选择经营意识强的物业管理公司。 105 居委会能选聘物业管理公司吗？ 尽管在实际生活中存在着由居委会为业主选聘物业管理公司的现象，但实际上，居委会是无权为小区选聘物业管理公司的。 居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，它是在政府或者政府的派出机构的指导、支持下开展 工作的。居委会不是小区的产权人，既不享有业主的权利，也不必承担业主的义务。当业主或业主委员会与物业管理公司就 物业合同发生纠纷时，居委会可以进行协调处理，但不能代替业主或业主委员会来选聘物业管理公司。 106 业主委员会的职责是什么？ 业主委员会是业主大会的执行机构，是沟通业主和物业公司的桥梁，履行下列职责：①召集业主大会会议，报告物业管理的 实施情况；②代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；③及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监 督和协助物业管理企业履行物业服务合同；④监督业主公约的实施；⑤业主大会赋予的其他职责。 107 同一小区是否可以成立不同的业主委员会？ 不可以。业主委员会是由业主大会选举产生的执行机构，在一个物业管理区域内一般只有一个业主大会，因此也就应该只选 举产生一个业主委员会。如果出现多个业主委员会，在 行使职能时就会产生纷争。同一小区内后建立的楼盘的业主，可以通过增选或者补选的方式 加入到业主委员会中。 108 业主委员会委员可以委托他人参加会议吗？ 不可以。业主委员会委员是全体业主通过业主大会选举产生的，具有法律意义上的“身份”，该“身份”不得转让或委托。因 此，业主委员会会议须由委员本人参加，不能委托他人代表参加。 109 欠缴物业管理费的业主还有被选为业主委员会委员的资格吗？ 有资格。业主是否具有被选举为业主委员会委员的资格，最主要的前提就是看他是否具有业主的身份。业主委员会的委员是 按照业主大会法定多数业主的意愿选举出来的，其他任何人不得干涉。欠费问题是业主与物业管理公司之间的纠纷，属于业 主与物业管理公 司之间的民事合同纠纷问题，与业主是否有资格被选为业主委员会委员无关。欠费业主也是 业主，有资格参加选举。 具不具有选举资格与能不能当选委员，是两个问题。按期缴纳物业管理费用是房屋产权人应尽的义务，业主欠费既影响物业 管理企业正常履行物业管理合同，也侵害了其他业主的利益，因此欠费业主不宜作为全体产权人的代表，但这并不是等于是

　　业主拖欠房款违反了他与开发商之间的购房合同，开发商可以依据房屋买卖合同追究业主的责任。而物业管理公司与业主之 间的关系由物业管理合同调整，如果业主按时支付了物业管理费，物业管理公司就应当按照合同约定提供物业服务。物业公 司听从开发商的指使，擅自停水停电的行为，是违法的，受损业主可以追究物业公司的侵权损害赔偿责任。 130 买了车位，还要交车位管理费吗？ 购买车位与缴纳车位管理费并不矛盾。购买车位后，业主获得了车位的所有权，但是车位的保洁、保安、照明等等仍需要物 业管理公司进行管理。因此，买了车位的业主仍要缴纳车位管理费。 131 楼顶广告牌的设置权归谁所有？ 楼顶广告牌的设置权归谁主要应看楼顶的所有权归谁所有。《商品房买卖合同》（示范文本）中就有关于外墙面及楼顶使用权 的约定，不同的约定内容，有不同的法律后果。具体分两种情况：第一，如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归全 体业主共有，那么开发商要想在屋顶或其他的外墙面安装广告牌就必须要经过全体业主及与业主委员会同意。第二，如果购 房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归开发商所有，开发商安装广告牌就不需要经过业主及业主委员会同意。 不管是上述哪种情况，物业管理公司都对楼顶及外墙面不享有所有权，没有权利擅自允许他人进行利用。 132 楼顶广告牌的设置收益权归谁所有？ 如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共有，那么开发商要想在屋顶或其他的外墙面安装广告牌就必须要 经过业委会同意，安装的广告牌不能影响业主的正常生活，并且所收取的广告费的主要部分归业委会所有，由业委会统一保 管、使用，开发商只能收取小部分的管理费。但如果开发商是为本小区做宣传用的广告牌，只要征得业委会同意，在不影响 业主生活的前提下，是不需要向业委会交广告费的，因为该广告的受益者是业主和开发商双方；另一种情况，如果购房者和 开发商约定屋面和外墙面使用权归开发商所有，开发商安装广告牌就不需要经过业委会同意，只要做到不影响全体业主的正 常生活，广告的内容不会降低小区的整体形象，开发商就可以安装广告牌，并且所收取的广告费就全部归开发商所有了。 133 物业管理公司有权将管理用房挪作他用吗？ 为了物业管理公司提供服务的方便，业主们通常会允许物业管理公司使用一些公用房屋，但这些房屋的使用应仅限于为业主 提供服务。未经业主的许可，物业管理公司不能将这些公用房屋挪作他用。 未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正， 给予警告，没收违法所得，并处 1 万元以上 10 万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、公 用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。 134 不交专项维修基金就不能办房产证吗？ 是的。根据北京市《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》的规定，不缴纳商品住宅维修基金的，房地局将 不予办理立契过户手续和权属登记手续。此规定的立法目的在于保证住宅维修基金的落实到位，以保障房屋保修期满后维修、 更新、改造工作的顺利开展。 因此，购房者在交纳专项维修基金后，应妥善保管北京市财政局统一监制的北京市住宅维修基金专用发票，以备办理房产证 时提交。 135 同时收取物业管理费与公共维修基金合法吗？ 合法。公共维修基金是专项用于住宅共用部位和共用设施设备保修期满后，除正常运行维修养护范围以外的中修、大修及改 造、更新工程的基金。而物业管理费收取的只是公共设

　　76.要将房屋出租给经营者，出租人应当办理什么证件？还应当注意什么？ 出租人应当办理《房屋租赁证》。对于租用房屋从事生产、经营活动的承租人来说，《房屋租赁证》是经营场所合法的有效凭 证，因此，出租人应当办理《房屋租赁证》。 要将房屋出租给经营者，出租人应当检查承租人的证件，确保承租人进行的是合法经营。此外还需要经常检查，一旦发现有 违法犯罪、无照经营等活动，出租人应当向公安机关举报。 参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第十七条。公安部《租赁房屋治安管理规定》第七条、第九条第三款。 77.如果出租人将房屋出租给了无照经营者，会产生什么后果？ 如果出租人知道或者应当知道，承租人进行的经营活动是属于无照经营，仍然将房屋租给他们的，就会受到工商管理部门的 行政处罚。 参考法条：国务院《无照经营查处取缔办法》第十五条。 78.出租房屋用于生产经营和用于居住有何不同？ 两者的管理体制不同。用于生产经营的出租房，出租人和承租人双方对租金等条款有更多协商的自由，而住宅用房则需遵循 政府有关的租赁政策。出租房用于生产经营的特征： ①租金标准不同：双方可以自行商定租金，而不受住房租赁指导价格的约束。 ②修缮责任不同：对于房屋的自然损坏，可以在合同中规定由谁负责维修，而不一定由出租人负责维修。 79.出租人应缴纳哪些税？所有的税都必须由出租人缴纳吗？ 个人出租房屋并取得收入，emc易倍体育应依法纳税。根据《北京市个人出租房屋税收征收管理办法》的规定，税务机关可以委托各级政 府的外来人口管理部门、区县房屋土地管理局、街道办事处，乡镇政府或经北京市地方税务局确认的其他具有代征税费能力 的单位作为代征人，负责出租房屋税款的征收。 应缴税费各地均有所不同。此处以北京为例，出租人应缴纳以下税费：营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城 镇土地使用税、城市房地产税、印花税。现在除了个人所得税按照现行办法进行申报纳税以外，其余只需按实际收入的 5%计 征综合税费，就无需缴纳此外的其他税费了。 除了合同印花税，由双方各自承担 50%以外，所有税费都应由出租人缴纳，而不可约定由承租人承担。 参考法条：北京市地方税务局《北京市个人出租房屋税收征收管理办法》第三条、第四条。 80.出租人可以卖掉或者抵押已经出租的房屋吗？卖掉房屋需要通知承租人吗？ 出租人可以卖掉或者抵押已经出租的房屋。虽然出租人将房屋出租出去，但是房屋的所有权还是属于出租人的，他有权按照 自己的需要处置自己的房屋。 出租人卖掉房屋需要通知承租人。在卖出房屋之前，出租人应当在合理的时间范围内通知承租人，因为在同等条件下，承租 人有权优先购买承租的房屋。 参考法条：《合同法》第二百三十条。 81.出租人把出租房抵押出去，原租房合同有效吗？ 有效。抵押行为不影响原合同的效力。在租赁期间内，承租人可以继续住在那里，出租人也可以继续收取租金。一旦出租人 不能偿还债务，而将房屋变卖或者拍卖了，承租人仍然可以按照原来的租赁合同继续住在房子里。 参考法条：《担保法》第四十八条。

　　8. 公用建筑面积的分摊原则是什么？ ①公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊 到本幢房屋内。②为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益 的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用 建筑面积之和。③公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房分摊的建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的 使用功能。 参考法规：《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》 9. 哪些公用建筑面积可以分摊？ 整幢楼的以下公用面积可以分摊：①大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机 房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道，变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机 房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。 ②套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。③计算建筑面积的房屋，层高（高度） 均应在 2.20 米以上（含 2.20 米，以下同）。 参考法规：《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》。 10. 哪些公用建筑面积不能分摊？ ①仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。②售房 单位自营、自用的房屋。③为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。 参考法条：《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条 11. 面积变了，购房者可以退房吗？ 经有关部门批准以后，商品房的面积可以变更，但要在 10 日内通知购房者。在接到通知的 15 日内，购房者可以作出退房的 书面答复。在此期间内未作书面答复的，视为同意变更。 开发商没有在规定的期限内通知，购房者有权退房。如果退房，开发商要承担违约责任。 参考法条：《商品房销售管理办法》第二十四条 12. 面积误差比的公式是什么？ 面积误差比＝产权登记面积－合同约定面积 合同约定面积×100％ 参考法规：《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》 13. 处理房屋面积纠纷的原则是什么？ 合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （1）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （2）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同， 房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误 差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含 ３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　但下列两点需要原告注意： （1）在起诉被告不作为的案件中，原告应当提供其在行政程序中曾经提出申请的证据材料，除非被告应当依职权主动履行法 定职责的，或原告因被告受理申请的登记制度不完备等正当事由不能提供相关证据材料并能够作出合理说明的。 （2）在行政赔偿诉讼中，原告应当对被诉具体行政行为造成损害的事实提供证据。 参考法条：行政诉讼法第 32 条、最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定第 4、5 条 258、哪些情况下可以申请行政赔偿？ 行政机关及其工作人员有下列行为时，行政机关应负赔偿责任，受害人有权申请行政赔偿： （1）违法拘留或者违法采取限制公民人身自由的行政强制措施的。 （2）非法拘禁或者以其他方法非法剥夺公民人身自由的。 （3）以殴打等暴力行为或者唆使他人以殴打等暴力行为造成公民身体伤害或者死亡的。 （4）违法使用武器、警械造成公民身体伤害或者死亡的。 （5）造成公民身体伤害或者死亡的其他违法行为。 （6）违法实施罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚的。 （7）违法对财产采取查封、扣押、冻结等行政强制措施的。 （8）违反国家规定征收财物、摊派费用的。 （9）造成财产损害的其他违法行为。 参考法条：国家赔偿法第 3、4 条 259、申请行政赔偿应遵守哪些程序？ 申请行政赔偿有 3 种程序： （1）直接向赔偿义务机关（即侵权的行政机关）提出赔偿请求。 （2）申请行政复议时一并提出赔偿请求。 （3）提起行政诉讼时一并提起赔偿请求。 受害人直接向赔偿义务机关提出请求的，应当提交申请书（写明受害人基本情况、具体请求、事实和理由、申请的时间等）， 也可以口头提出申请，由赔偿义务机关记入笔录。 赔偿义务机关应当自收到申请之日起两个月内给予赔偿；逾期不予赔偿或者赔偿请求人对赔偿数额有异议的，赔偿请求人可 以自期间届满之日起 3 个月内向人民法院提起诉讼。 参考法条：国家赔偿法第 9、12、13 条 260、受害人可提出哪些赔偿要求？ 公民、法人或其他组织的人身权或财产权遭受行政机关的违法侵犯而受到损失时，可提出以下赔偿要求： （1）财产权受侵犯的，要求返还财产、恢复原状、支付赔偿金等。 （2）人身自由受到侵犯的，要求支付赔偿金，每日的赔偿金按照国家上年度职工日平均工资计算。 （3）生命健康权受到侵犯的，要求支付赔偿金，受害人可以根据下列不同情况要求赔偿： ①造成身体伤害的，应当支付医疗费，以及赔偿因误工减少的收入。每日减少的收入的赔偿金按照国家上年度职工日平均工 资计算，最高额为国家上年度职工年平均工资的 5 倍。

　　（2）依法可以转让的股份、股票； （3）依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权； 23. 什么是转按揭？ “转按揭”是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限，或将抵押给银行的个人住房出售或 转让给第三人而申请个人住房款变更期限，变更借款人或变更抵押物的贷款。变更借款人的简称“转按”，延长原借款期限的 称为“加按”，变更抵押物称为“换按”。 24. 什么样的房子要评估？ 商品房、二手房和担保中心认为有必要进行评估的其他房屋。 经济适用房不需要评估。 25. 什么是组合贷款？ 组合贷款是住房资金管理中心运用政策性住房资金、银行运用商业信贷资金向同一借款人发放的购房贷款，是政策性和商业 性贷款组合的总和，即在住房公积金额度之外的贷款需求，由银行资金解决。银行资金部分利率高于住房公积金贷款利率， 组合贷款综合利率在住房公积金贷款利率与银行贷款利率二者之间。 26. 什么是个人住房贴息贷款？ 所谓个人住房贴息贷款，是北京市住房资金管理中心、北京市贷款担保中心与有关商业银行合作，推出的个人住房担保贷款 政策性贴息业务。购房人可在商业银行直接领取贷款，无须再到管理中心、银行跑两套手续，交两笔手续费。这样，贷款时 间，尤其是组合贷款的时间，可能由以前的几个月节省到只需几天。而商业贷款和公积金贷款之间的利差，则由政府住房基 金提供的利息返还给商业银行，最后的贴息实惠仍落在贷款人身上。 27. 申请个人住房贴息贷款的条件是什么？ （1）申请人必须是住房公积金的缴存人，截至申请日为止，申请人持续缴存住房公积金 6 个月以上，或累计缴存 12 个月以 上，当前为正常的缴存状态。（2）提供符合要求的担保方式。（3）夫妻双方只能申请一笔住房贷款贴息。（4）同时满足商业 银行对个人住房贷款规定的其他条件。 28. 什么是住房补贴？ 住房补贴是单位停止实物分房后，国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，采用货币分配方式向职工发放的用于住房消 费的专项资金。即将单位原用于建房、购房的资金转化为住房补贴，分次(如按月)或一次性地发给职工，再由职工到住房市 场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。住房补贴的具体数额各地政府根据当地经济适用住房平均价格、平均工资， 以及职工应享有的住房面积等因素具体确定。 29. 住房补贴随人走吗？ 职工在本市范围内因各种原因变动工作单位且调入单位已建立住房补贴账户时，应将其原住房补贴账户内的余额转入新调入 单位住房补贴账户。单位因职工停薪、离职、调动工作等各种原因中断为其交存住房补贴，在未复薪、未找到新的工作单位 或由于新的工作单位未建立住房补贴时，职工住房补贴资金结余本息应暂时封存在原单位住房补贴账户下。住房补贴资金封 存期间仍按规定计息。此外，单位和职工持有效证件可以查询本单位或个人住房补贴账户有关信息。 30. 什么是一表？ 一表是指：《建设工程竣工验收备案表》。

　　参考法条：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条 14. 买房一般要交哪些税？ （1）印花税。（2）契税。（3）证件印花税。 参考法条：《北京市人民政府关于修改北京市契税管理规定的决定》第一条、第二条 15. 买房一般要交哪些费？ （1） 房屋所有权登记费。（2）公共维修基金。(3)综合地价款。（4）证件工本费。 16. 买车库交契税吗？ 购房者随同普通住宅购买的车库，可以减半征收契税，按照 1.5%的税率征税；购房者随同非普通住宅(如别墅)购买的车库， 不适用减半征收契税的政策，依然要按照 3%的税率征税。 17. 继承和接受遗赠而取得的房产要交契税吗？ 法定继承人继承房屋不征收契税，非法定继承人继承房屋，属于赠与行为，应征收契税。 18. 申请个人商业贷款的条件一般有哪些？ （1）贷款对象为有完全民事行为能力的自然人。 （2）具有城镇常住户口或有效居留身份，即要求借款人有合法的身份。 （3）有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。 （4）对首付款的要求，银行间有些许差异。 （5）有贷款人认可的资产作抵押或质押，或有符合规定条件、具备代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任 的保证人。 （6）具有购房合同或协议。 （7）贷款人规定的其他条件。 19. 申请个人商业贷款一般要交哪些费用？ （1） 律师审查费。（2）公证费。（3）产权登记费。（4）保险费。 20. 哪些财产可以抵押？ （一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物。 （二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产。 （三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物。 （四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产。 （五）依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，当事人办理了抵押物登记以后可以抵押。 （六）借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。 21. 哪些财产不能抵押？ 不能抵押的财产：土地所有权；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；以法定程序确认 为违法、违章的建筑物。 22. 哪些权利可以质押？ （1）汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单；

　　申请复议，可以书面申请，也可以口头申请。书面申请的，应当提交行政复议申请书，列明申请人和被申请人基本情况、复

　　议请求和事实理由，并附带相关证据材料；口头申请的，行政复议机关应当当场记录申请人的基本情况、行政复议请求、申

　　剥夺了欠费业主的被选举权。 110 业主委员会如何进行换届选举？任期未满，业主有权撤换委员吗？ 业主委员会任期届满 2 个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产行政主管部门可 以指派工作人员指导其换届工作。 在任期中，经业主委员会或者 20％以上业主提议，认为有必要撤换业主委员会委员的，应当由业主大会会议作出决定，并以 书面形式在物业管理区域内公告。 111 物业管理公司能罚款吗？ 罚款是一种行政处罚行为，物业管理公司不是行政主体，因而没有罚款的权利。处罚权，只能由行政机关或司法机关或其他 有处罚权的组织在其法定职权范围内行使。物业管理公司擅自处罚的行为违反了《行政处罚法》的规定，没有任何法律的依 据，不具有约束力。业主与物业管理公司之间没有任何的行政管理的法律关系。业主与物业管理公司之间是一种平等的合同 关系，物业管理公司不能凌驾于业主之上设立处罚权。 112 开发商与业主、物业管理公司是什么关系？ 开发商与业主之间主要是购房合同关系，如果开发商未将其房屋全部卖出，那么开发商也是业主，与普通业主承担相同的权 利义务。 开发商与物业管理公司之间通常是两种关系：①从属关系，即物业管理公司是开发商的分支机构或子公司；②合同关系，开 发商以原始业主的身份订立前期物业管理合同，聘请物业管理公司进行前期物业管理。 113 物业管理公司能进行“转委托”吗？如何进行“转委托”？ 物业管理公司不能将物业管理区域内的全部物业管理业务一并再委托给其他物业管理企业或任何其他企业。但为了有利于物 业管理专业化水平的提高，物业管理企业可以把物业管理区域的专项服务业务委托给专业性服务企业。 进行“转委托”时，首先，要选聘具有相应资质的专业性服务公司来承担专业服务项目；其次，物业管理公司要与专业性服 务公司签订委托协议，在协议中约定，专业性服务公司提供的专业性服务质量和水平不得低于物业管理服务合同中对相关专 业性服务质量和要求的约定；同时还要约定专业性服务公司达不到服务质量和要求时的违约责任。 114“转委托”后，责任谁来承担？ 物业管理公司将自己的专项服务业务转委托给其他专业性公司后，并不能免除自己根据原物业管理合同对业主应承担的责任 和义务。如果受委托的专业性公司的服务达不到原物业管理合同规定的标准和要求，则物业管理公司应当对业主承担违约责 任。 委托所得收益，应当用于物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用； 给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 115 物业管理公司是否有权扣押业主的房屋钥匙？ 无权。 向业主交付房屋是开发商的义务，如果业主已经付了房款，则开发商必须向业主交付房屋。物业管理公司向业主交付房屋是 代开发商履行义务，只能以开发商的名义，不能以自己的名义。物业管理公司因为业主拒签业主公约或其他原因而不给业主 房屋钥匙的行为，是将自己在物业管理合同中的相关权利关系附加到了替开发商履行交付房屋的义务中了，这是不符合法律 规定的。

　　院经查属实，应当再审；当事人对于不予受理或驳回起诉的裁定也可以申请再审。但对于已经发生法律效力的解除婚姻关系 的判决是不能提起再审的。还有，按照督促程序、公示催告程序和企业法人破产还债程序审理的案件及依再审程序审理后维 持原判的案件也是不能申请再审的。 参考法条：《民事诉讼法》第一百八十条、第一百八十一条 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第二百零七条 237 再审程序应在何时提起？ 法院依据审判监督权提起的再审和检察院依据检察监督权提起的抗诉是不受时间限制的。也就是说，只要法院发现生效的裁 判确实存在错误，或者检察院认为原生效判决或裁定存在法定的抗诉事实和抗诉理由，法院和检察院就能随时提起再审程序。 与之不同的是，当事人申请再审是有特定的时间限制的，当事人应当在判决或裁定发生法律效力后 2 年之内提出再审请求。 参考法条：《民事诉讼法》第一百八十二条 238 哪些法律文书可以申请强制执行？ 可以申请执行的法律文书主要有三类：第一类是由法院制作的具有执行内容的法律文书，包括民事判决、裁定、调解书和刑 事判决、裁定中的财产部分；第二类是其他机关制作的由法院执行的法律文书，包括公证机关制作的具有强制执行力的债权 文书、仲裁机关制作的由法院执行的仲裁裁决书；第三类是法院制作的承认并执行外国法院的判决、裁定或者外国仲裁机构 的裁决的仲裁裁决书。 参考法条：《民事诉讼法》第二百零七条、第二百一十六条 239 执行申请应向哪个法院提出？ 如果是上面所说的第一类文书，即由法院制作的具有执行内容的法律文书，应当向该案的第一审法院申请执行。如果是执行 生效的支付令，则应向制作支付令的法院申请执行；如果是法律规定的其他法律文书，如仲裁裁决书，经公证的债权文书， 则应由被执行人住所地或被执行的财产所在地的法院来执行。两个以上法院都有管辖权的，当事人可以向其中一个法院申请 执行；当事人向两个以上法院申请的，由最先立案的人民法院管辖。 参考法条：《民事诉讼法》第二百零七条、第二百一十六条 240 申请执行有期限限制吗？ 有限制。如果双方当事人或者一方当事人是公民的，申请执行的期限为 1 年，如果双方都是法人或是其他组织，则期限为 6 个月。这一期限从法律文书中规定的履行期间的最后一天起算，如果法律文书规定的是分期履行，那么就从规定的每次履行 期间的最后一天起算。 参考法条：《民事诉讼法》第二百一十九条 241 被执行人能通过提供担保要求暂缓执行吗？ 如果被执行人确实有困难暂时没有偿付能力，他可以向法院提供担保，此时如申请执行人同意，法院可决定暂缓执行。执行 担保可以由被执行人提供财产担保，此时应向法院提交保证书，也可以由具有代为履行和承担赔偿责任能力的第三人提供担 保，此时应提交担保书。暂缓执行的期限应与担保期限一致，但最长期限不得超过 1 年。如暂缓期间届满后被执行人仍不履 行义务的，法院可直接执行担保财产或执行担保人的财产。 参考法条：《民事诉讼法》第二百一十二条 242 当事人在执行中可以和解吗？

　　152. 包办婚姻所得的彩礼算谁的？ 由于包办婚姻的行为是违法的，因此法律规定，属于包办买卖婚姻所得的财物，离婚时原则上应当依法收缴，是不返还给当 事人的。 但如果给付彩礼后双方并没有去办理结婚登记手续，那么，给付彩礼的一方可以要求对方返还彩礼。 参考法条：《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》(17)。 《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释》(二)第十条。 153. 借婚姻索要财物和买卖婚姻是一回事吗？ 借婚姻索要财物和买卖婚姻相比，虽然都涉及索要财物，但两者在本质上是不同的，前者最多是一种不道德的行为，而后者 则是根本的违法行为。 借婚姻索要财物的婚姻，双方当事人对婚姻的成立是完全自愿的，因此婚姻关系完全合法有效；而买卖婚姻是违背婚姻当事 人意志的行为，属于包办婚姻的一种，法律严格加以禁止。借婚姻关系索要的财物，在双方离婚时，如果结婚时间不长，或 者因索要财物造成对方生活困难的，可酌情返还全部或部分财物。 参考法条：《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》(18)。 154. 收买被拐卖的妇女会受到什么处罚？ 拐卖妇女是一种严重侵犯公民人身自由的犯罪行为，而收买被拐卖的妇女，同样也是一种犯罪行为，最多会被判处 3 年有期 徒刑。 如果与被拐卖妇女“结婚”后，由于该妇女不同意而强行与之发生性行为，或者非法限制其人身自由，或者对其有伤害等行 为的，按照我国法律的规定，将不单单按照“收买被拐卖妇女罪”这一个罪名进行处理，而是要和“罪”、“非法拘禁罪”、 “故意伤害罪”等进行数罪并罚，情节严重的，甚至有可能会被判处无期徒刑或者死刑！ 如果收买了被拐卖妇女后，尊重该妇女意愿，不阻碍甚至协助她返还老家的，法律将不会再追究收买人的刑事责任，这体现 了法律对人情的变通。 参考法条：《中华人民共和国刑法》第二百四十一条。 155. 复婚还需重新办理结婚手续吗？ 复婚是指双方离婚后又恢复婚姻关系的行为。 复婚也必须按照结婚登记的有关规定去婚姻登记机关办理复婚登记手续。 如果未办理复婚登记手续就进行同居生活的，双方婚姻关系得不到法律承认，仍属于未婚同居行为。 参考法条：《婚姻登记条例》第十四条。 156. 法定“蜜月”有多长？ 如果是私营企业或者外企的员工，婚假的问题可以和老板或者人事部门协商确定。如果单位内部对此有规章的，按照规章执 行。 如果是国家机关、国有企业、事业单位的员工，一般最多给 3 天婚假，如果属于晚婚的情况，假期会适当放长一些，各地规 定不太一致。 参考法条：《国家劳动总局/财政部关于国营企业职工请婚丧假和路程假问题的通知》。 157 多大年龄结婚算是晚婚？晚婚有什么奖励？

　　41. 没有房产证的房子能抵押、买卖吗？ 房产证是房屋所有权的唯一证明，没有房产证的房子不能买卖、置换、赠与、继承、转让。如果从事了上述的行为，也是不 受法律保护的。以没有房产证的房子作抵押一般是无效的，但是如果双方因此诉至法院，在一审法庭辩论结束以前能够提供 房产证或者补办登记手续的，抵押还是有效的。 42. 什么人可以申请购买经济适用住房？ （1）有当地城镇户口(含符合当地安置条件的军队人员)或市、县人民政府确定的供应对象。 （2）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭。 （3）家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线）市、县人民政府规定的其他条件。 由于各地的经济条件有很大差别，上述规定的条件只是一个原则性的规定，具体购买经济适用房的条件还要参见各地的规定 和政策。 43. 预购经济适用住房，竣工前可以转让吗？ 可以。预购人在经济适用房竣工前可以转让其预购的经济适用房，但受让人必须已经取得经济适用房购房资格，并持审核证 明办理预售转让登记手续。 44. 原价出售经济适用住房，还以再买吗？ 对于以原价出售已购经济适用房的原购房人,在办理房屋产权转移手续后，由北京市各区县国土房管局交易管理部门出具不高 于经济适用房购买单价出售经济适用房的证明，可再次申请购买经济适用房，可凭证明到北京市建委开发办办理经济适用房 购买资格的审核手续。 45. 哪些公房不能上市交易？ （1）以低于城镇住房制度改革政策规定的价格购买并且没有按照规定补足房屋价款的公房。 （2）已经被列入拆迁公告范围内的公房。 （3）所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的公房。 （4）有所有权纠纷的公房。 （5）已经抵押并且未经抵押权人书面同意转让的公房。 （6）上市出售后会形成新的住房困难的公房。 （7）擅自改变房屋使用性质的公房。 （8）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让的公房。 参考法条：《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》第五条 46. 已购公房上市价格由谁定？ 已购公有住房进入市场的买卖成交价格由买卖双方当事人协商确定。 办理房屋转让和变更登记手续时，房屋所在地的房地产交易管理部门应当对买卖双方当事人申报的买卖成交价格进行核实。 申报的买卖成交价格明显低于届时正常市场价格水平的，区、县房屋土地管理局应当进行现场勘察和评估，并按照评估的价 格计算应当缴纳的税费。 买卖双方当事人对评估价格有异议的，可以自接到评估价格通知书之日起 15 日内向北京市房屋土地管理局申请复核，北京市

　　161. 婚姻登记机关应如何处理可撤销婚姻？ 婚姻登记机关对可撤销婚姻的处理程序非常简单：只要经审查认为受胁迫结婚的情况属实，并且不涉及子女抚养、财产分配 和债务问题的，就可以立即撤销婚姻，宣告结婚证作废。 如果涉及财产分割或者子女抚养等问题，当事人只能找法院解决。 参考法条：《婚姻登记条例》第九条。 162. 什么样的婚姻无效？后果如何？ 违反法定结婚条件而缔结的婚姻是无效的，包括以下几种情况： (1)重婚的：有配偶者同他人结婚； (2)有禁止结婚的亲属关系：即前面提到的几种近亲属关系； (3)婚前患有医学上认为不应当结婚的疾病并且婚后尚未治愈的：如前所述，由于我国法律目前没有明文规定具体的疾病名称， 所以此项规定意义不大； (4)男女双方或一方未到法定婚龄的。 无效婚姻被解除后，后果与可撤销婚姻完全相同，都视为未存在婚姻关系。 但无效婚姻和可撤销婚姻的区别在于： (1)前者可以在婚后任何时间内提出，而后者只能在婚后 1 年之内提出； (2)前者可以由当事人以外的其他人提出，而后者只能由受胁迫的一方当事人提出。 参考法条：《婚姻法》第十条至十二条。《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释》(一)第十条。 163. 哪些人可以申请宣告婚姻无效？ 无效婚姻往往涉及社会公共利益，因此不仅包括当事人，其他人也可以向法院申请宣告婚姻无效，包括： (1)以重婚为由申请宣告婚姻无效的，为当事人的近亲属及基层组织； (2)以未到法定婚龄为由申请宣告婚姻无效的，为未达法定婚龄者的近亲属； (3)以有禁止结婚的亲属关系为由申请宣告婚姻无效的，为当事人的近亲属； (4)以婚前患有医学上认为不应当结婚的疾病，婚后尚未治愈为由申请宣告婚姻无效的，为与患病者共同生活的近亲属。 参考法条：《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释》(一)第七条。 164. 法院应怎样审理婚姻无效案件？其财产和子女问题如何处理？ 与普通民事案件相比，法院对申请宣告婚姻无效案件的处理有许多特殊的规定，表现在：(1)如果申请的时候，法定婚姻无效 的条件已经消失，例如未到婚龄就登记结婚的男女此时已过法定婚龄，则法院不会受理申请。(2)原告不能申请撤诉。(3)对 婚姻效力的判决不适用调解，而且作出的判决不能上诉。法院对无效婚姻导致的财产和子女问题的处理，与可撤销婚姻的处 理完全相同。 当法院在审理由于重婚导致的无效婚姻案件时，为了保障合法婚姻当事人一方的利益，准许其以自己独立的身份参加到诉讼 之中。 参考法条：《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释》(一)第八条、第九条、第十六条，(二)第二条。 165 夫妻之间有相互扶养的义务吗？ 在家庭生活中，夫妻双方不仅对老人有赡养的义务，对子女有抚养的义务，就是两人之间也要有相互扶养的义务。当一方重

　　为了尽可能地避开生育高峰，控制我国日益膨胀的总人口数，国家提倡晚婚晚育。但关于晚婚的具体年龄，各个地方的规定 不太一致。如果是北京市的居民，emc易倍体育男的年满 25 周岁，女的年满 23 周岁以后才结婚的，就属于晚婚。 但是要注意，“晚婚”仅指第一次结婚，如果结婚的一方或双方是再婚的，不属于晚婚的范围。 如果是在国家机关、国有企业、事业单位工作的，除了享受规定的最多 3 天的婚假外，晚婚会额外得到 7 天假期的奖励。 如果晚婚者在城镇里居住但是没有工作的，或者是私营企业的老板，一般由居委会或者镇政府给予相应的晚婚奖励。 如果晚婚者是私营企业的雇员，老板也应当给他们婚假，假期时间和在国有企业一样。 参考法条：《北京市人口与计划生育条例》第十六条、第二十条。 158. 不办喜事就不算正式结婚吗？ 受传统婚俗影响，在我国许多地方，特别是广大农村地区，人们普遍认为，必须要经过“办事”(结婚典礼)，也就是亲戚朋 友聚在一起吃顿饭，热闹一下，两人才算正式结婚。 法律规定，夫妻关系的确立从取得结婚证时算起，男女双方依法办理结婚登记取得结婚证，即确立了夫妻关系，而是否办理 结婚典礼，对夫妻关系的存在没有任何影响。 如果“办事”后直接进行同居生活，而不办理婚姻登记手续的，等同于未婚同居关系，不属于合法婚姻，双方应当尽快去办 理结婚登记手续。 参考法条：《婚姻法》第八条。 159. 婚姻可以被撤销吗？ 婚姻最重要的原则就是意志自由。一方以任何理由威胁对方结婚，被威胁一方被迫同意结婚的情况显然违背了婚姻自由的宗 旨，可以由当事人申请撤销该婚姻。 需要注意的是，婚姻是否可以被撤销，主动权完全掌握在当事人手中。如果一方在婚后完全愿意接受这段“被胁迫而成的婚 姻”，那么，任何人也不能强迫他们去撤销婚姻，这和后面将要提到的“无效婚姻”有本质的不同。 只有存在胁迫，婚姻才可以被撤销。在其他任何情况下，婚姻都不可以被撤销。 这里的“胁迫”，是指行为人以给另一方当事人或者其近亲属的生命、身体健康、名誉、财产等方面造成损害为要挟，迫使另 一方当事人违背真实意愿结婚的情况。 参考法条：《婚姻法》第十一条。《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释》(一)第十条。 160. 如何申请撤销婚姻？ 因胁迫结婚的，受胁迫的一方可以到婚姻登记机关或者人民法院申请撤销婚姻。 到婚姻登记机关办理该手续时，当事人必须携带下列材料：(1)本人的身份证、结婚证。(2)要求撤销婚姻的书面申请。(3) 公安机关出具的当事人被拐卖、解救证明，或者人民法院作出的能够证明当事人被胁迫的判决书。 另外必须要特别注意的是：撤销婚姻的申请，必须要在婚后 1 年之内，由被胁迫一方主动提出。之所以要规定这样一个时间 限制，是为了尽量维持婚姻关系的稳定性。 如果婚姻登记已经过了 1 年，受胁迫一方只能提起普通的离婚诉讼。也就是说，可撤销婚姻缔结时间只要超过 1 年，在法律 上就会被视为完全合法的婚姻。 参考法条：《婚姻法》第十一条。《婚姻登记条例》第九条。 《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释》(一)第十条。《婚姻登记工作暂行规范》第四十一条。

　　如果房屋损坏是因为承租人的过错造成，或者是因为地震等不可抗力的因素造成，或者双方约定由承租人负责检查、维修房 屋的，出租人可以免责。 但是，要注意的是，如果该房屋是因为出租人未及时履行检查、维修义务，使得房屋未处于良好使用状态下，发生了不可抗 力的事件而致使房屋损坏的，出租人不能免责，并应依过错程度承担一定责任。 如果双方约定由承租人负责检查、维修房屋，但是出租人在出租时，对该房屋的现状有所隐瞒的，如果房屋发生破坏性事故 的话，出租人也不能因此完全免责。 参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十三条。《合同法》第二百二十二条。 59.房屋拆迁后，原来的租赁合同还有效吗？ 房屋拆迁后，房屋租赁关系仍然有效，双方应当按照租赁合同继续履行，出租人不能以此为理由终止租赁合同，但由于以前 的房屋被拆除了，所以承租人可以住在补偿安置的房屋里。 如果补偿安置的房屋和以前的房屋条件不一样，双方还可以根据实际情况调整租金。如果不符合原来的用途，承租人也可以 解除合同。 参考法条：国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条。 60.承租人可以获得拆迁补偿吗？ 承租人是否可以获得拆迁补偿这一规定，我国各地的情况都不太一样。在北京，拆迁人必须对被拆迁人予以补偿，这个被拆 迁人就包括承租人，但是承租人必须具有北京市常住户口，按照国家规定的租金正式承租房屋，而且必须是长期居住才能获 得拆迁补偿。 参考法条：北京市政府《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十七条。 61.承租人可以购买承租的房子吗？ 如果出租人要卖掉房子，应当首先通知承租人。如果想购买房子的人给出的条件和承租人的条件相同，那么出租人应当把房 子卖给承租人，这就叫作“优先购买权”。当然，如果承租人出的价格比别人低，出租人就可以把房子卖给别人了。 参考法条：《合同法》第二百三十条。 62.承租人还能继续承租已被转让的房屋吗？应当向谁支付租金呢？ 如果承租人不想买下这套房子，那么承租人在原租赁合同规定的时间内，还是可以按照原合同的条款继续租用这套房子，新 出租人没有权利让承租人搬走。这就是所谓的“买卖不破租赁”。 因为最初的房屋租赁合同是承租人与老房东签订的，承租人应向老房东履行合同义务，所以在老房东提供证据证明新房东已 享有产权，通知承租人向新房东支付租金，并由新房东与承租人签订租赁主体变更合同之前，承租人仍应按原合同履行，将 租金交给老房东。 参考法条：《合同法》第八十条、第二百二十九条。 63.出租人依法终止合同，被转租人应当怎么办？ 如果出租人依法终止房屋租赁合同，那么承租人和被转租人签订的转租合同也随之终止。 被转租人可以要求承租人承担转租合同的违约责任，如果出租人也参与了增值租金的分成，那么出租人也应当承担一部分责 任。 参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第三十一条。

　　被告提起反诉一般采用书面形式，可以在针对原告起诉状的答辩状中提出自己的诉讼请求，也可以单独递交反诉状。如果书 写的确有困难的，也可以口头反诉，由法院的工作人员记入笔录，并告知对方当事人。 参考法条：《民事诉讼法》第一百二十六条 215 被告应在什么时间提起反诉？原告撤诉后，被告还可以提起反诉吗？ 被告必须在举证期限届满前提起反诉，以保障原告的答辩权利，并且便于法院在开庭之前确定案件的争议。 反诉是被告提出的独立的诉讼请求，因此即使原告撤诉，被告的反诉依然可以继续，而不会因原告的撤诉而不成立或终止。 参考法条：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条 216 什么情况下适用简易程序？ 简易程序有法定的适用范围。根据法律及相关司法解释的规定，基层人民法院和它的派出法庭审理事实清楚、权利义务关系 明确、争议不大的简单的民事案件时适用简易程序，但有下列情形之一的案件除外：（一）起诉时被告下落不明的；（二）发 回重审的；（三）共同诉讼中一方或者双方当事人人数众多的；（四）法律规定应当适用特别程序、审判监督程序、督促程序、 公示催告程序和企业法人破产还债程序的；（五）人民法院认为不宜适用简易程序进行审理的。 实践中，简易程序有扩大适用的趋势，如，《北京市高级人民法院关于适用简易程序审理民商事案件的若干意见》规定，基层 人民法院和它的派出法庭审理民商事案件，一般适用简易程序，但具有下列情况之一的除外：（一）破产案件；（二）起诉时 被告下落不明的案件；（三）不服劳动争议仲裁委员会裁决提起诉讼的案件；（四）一方当事人人数众多的共同诉讼的案件； （五）发回重审、再审或抗诉的案件；（六）在本辖区有重大影响的、复杂疑难或新类型案件；（七）其他不宜适用简易程序 审理的案件。 参考法条：《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第一条 《北京市高级人民法院关于适用简易程序审理民商事案件的若干意见》第一条 217 案件适用了简易程序，而当事人不同意该怎么办？ 根据相关司法解释，当事人一方或者双方就适用简易程序提出异议后，人民法院应当进行审查，并按下列情形分别处理：（一） 异议成立的，应当将案件转入普通程序审理，并将合议庭的组成人员及相关事项以书面形式通知双方当事人；（二）异议不成 立的，口头告知双方当事人，并将上述内容记入笔录。转入普通程序审理的民事案件的审理期限自人民法院立案的次日起开 始计算。 参考法条：《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第十三条 218 法院审理案件要多久？ 如果用普通程序审理，应在 6 个月内审理完毕；有特殊情况需要延长的，经本院院长批准可延长 6 个月。如果还需要延长， 就得报请上一级法院批准，可再延长 3 个月。所以，适用普通程序的一审案件的审理期限最长不超过 15 个月。 参考法条：《民事诉讼法》第一百三十五条、《最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》第二条 219 二审案件和一审案件的审理期限一样吗？ 不一样。对一审判决提起上诉，应当在上诉案件立案之日起 3 个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准可延长 3 个月。因此，审理上诉案件最多不能超过 6 个月。而对一审裁定提起上诉，应当在二审立案之日起 30 日内作出最终裁定。 参考法条《民事诉讼法》第一百五十九条 220 执行案件有期限吗？

　　工作单位： 住址：电话： 诉讼请求： 事实和理由： 此致 ××××人民法院 参考法条：《民事诉讼法》第一百一十条 210 起诉应当符合什么条件？收到诉状后，法院多久才能给答复？ 只要原告和案件有直接利害关系，起诉有明确的被告，具体的诉讼请求和事实、理由，并且属于起诉法院的管辖范围，就符 合起诉的条件，法院就应当立案受理，而不能以不能胜诉、诉讼无理等为由不予受理。 法院在收到起诉状以后，应当在 7 日内作出立案或者不予受理的裁定，并通知当事人。 参考法条：《民事诉讼法》第一百零八条、第一百一十二条 211 法院裁定不予受理还能再起诉吗？ 如果当事人认为法院应当受理案件，不予受理的裁定没有充分的理由，可以在裁定书送达之日起 10 日内向上一级法院就该裁 定提起上诉；当事人还可以根据法院说明的不予受理的理由作出一定的变动以符合起诉的要求，再次起诉时如果符合条件， 法院就应当受理案件。 参考法条：《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第一百三十九条、一百四十二条 212 法院裁定驳回起诉还能再起诉吗？ 法院在立案以后认为起诉不符合条件，决定不再受理的，会作出驳回起诉的裁定。与不予受理的裁定相同，当事人可以就驳 回起诉的裁定上诉或重新起诉。 参考法条：《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第一百三十九条、第一百四十二条 213 一般情况下法院可以用哪些方式送达文书？ 送达是法院依照法定程序和方式将诉讼文书和法律文书送交当事人及其他诉讼参与人的行为，目的是便于他们更好地参加诉 讼活动，因此受送达人应当积极配合。 法院通常会以直接送交受送达人或以邮寄的方式来送达。如这样送达有困难，还可委托其他法院送达。如受送达人拒绝签收， 法院可将诉讼文书放置在他的住所而视为已经送达，即留置送达。对于一些特殊身份的人员，如军人、被监禁或被劳动教养 的人员，则采取转交送达的方式。如果受送达人下落不明，或采用以上方法都无法送达，法院还能以公告方式送达，即经过 60 天的公告期，推定诉讼文书已被送达。整个诉讼过程中，法院会依法向当事人及其他诉讼参与人送交相关的诉讼文书，如 受案通知书、举证通知书、传票和民事裁定书、判决书等。 参考法条：《民事诉讼法》第七十七条、第七十八条、第七十九条、第八十条、第八十四条 214 提起反诉要满足什么条件？怎么提起反诉？ 被告所提起的反诉必须针对本案的原告，一般应当与原告的诉讼请求存在法律上或者事 实上的牵连，否则法院无法合并审理，反诉也就失去了其实际意义，被告就必须另行起诉。比如，承租人告出租人房屋漏雨 要求其修理房屋，出租人可以反诉主张承租人支付所欠的租金，以对抗承租人的诉讼请求。

　　即使开发商与物业是同一公司，开发商也不能在售楼合同中对物业费作出规定。 122 开发商延期交房的违约金能支付物业管理费吗？ 不可以。物业管理费与违约金不能相互抵销，因为物业管理与开发商卖房是两个不同的合同关系。并且由于通常情况下，开 发商都会要求抵销一年以上的物业管理费，而收取一年以上的物业管理费是不合法的。 业主有权拒绝开发商这种用“延期交房的违约金”与“物业管理费”相抵销的行为；如果业主与开发商及物业管理公司三方 达成了“债务转移协议”，违约金最多也只能折抵一年的“物业管理费”，其余部分仍应要求开发商支付。业主在办理入住手 续时，应留存开发商逾期交房的书面违约证据。 123 房屋买了还没住，要交物业管理费吗？ 要交。业主没有入住因此水电费可能很少，但是物业管理公司对整个小区的管理是一种公共性服务，也包括对该空房的管理。 物业管理公司的服务不会因为个别业主没有实际居住就停止，所以业主无论是否入住，只要办理了入住手续，均应从办理入 住手续后按合同的约定缴纳管理费。 124 对物业管理公司提供的服务不满,管理费还要交吗? 应视具体情况而定,如果物业管理公司的行为还不构成违约，业主仍需缴纳物业管理费。但如果在物业管理公司曾书面允诺过 的前提下，服务质量却不合要求，业主可以拒交管理费。 125 房屋质量差,管理费还要交吗？ 因为房屋质量问题是业主与开发商之间的购房合同关系，而物业管理费是业主与物业管理公司根据物业管理合同约定的，二 者是两个不同的法律关系。对于房屋的质量问题，业主应追究开发商的责任，而与物业管理公司并无直接联系，业主不能以 此为借口拖欠管理费。 126 物业管理费“涨价”怎么办？ 物业管理公司不得单方要求增加物业管理费。物业管理费的收取标准，应以物业管理合同或商品房买卖合同中的约定为准。 除因政府调整价格外，开发商和物业管理公司都不得单方提价。如果确有必要增加必须召开业主大会，征得业主同意后方能 增加。如果物业擅自提高物业管理费的收取标准，业主可以要求物价部门进行协调，也可以通过仲裁或诉讼程序解决。 127 不交水电费，物业管理公司有权停水停电吗？ 小区业主供水供电合同的相对人是供水公司和供电公司。根据权利义务一致原则，用水用电人有义务缴交水费电费，而供水 供电人有义务依约供水供电。根据合同履行的抗辨原则，如果用水用电人不履行缴交水费电费的义务，则供水供电人当然享 有停水停电的权利。 如果供电供水部门委托物业公司代收水电费，那么在业主拖欠水电费时，物业管理公司可以对业主停水停电。 128 不交物业费，物业管理公司有权停水停电吗？ 供水供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司；物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司，两者是不同的法 律关系。 停水停电的权利是供水供电企业的一项重要合同履行抗辩权，物业管理公司不是小区内的供水供电人，自然不享有供水供电 权。在物业管理合同中，约定在业主欠费的情况下，物业公司可以以停水停电为惩罚手段，在合同法上属于设他合同条款， 依法理，这种条款应征得权利人的同意，否则，为无效条款，业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。 129 不交购房款时，物业管理公司有权停水停电吗？

　　(八)远郊区、县农村居民，夫妻一方为二等乙级以上伤残军人，或者一方残疾基本丧失劳动能力的； (九)在深山区长期居住并以农业生产为主要生活来源的农村居民，只有一个女孩，或生活有实际困难的农村居民只有一个女 孩的； (十)有其他特殊情况的。 符合以上条件的家庭，夫妻双方可以到区县计划生育管理部门进行二胎申请，经批准后可以生育第二胎子女。 此外，一胎和二胎之间生育间隔不能小于 4 年，但如果女性已经过了 28 周岁，则不受此限制。 参考法条：《北京市人口与计划生育条例》第十七条、第十八条。 173.实行计划生育的夫妻有什么奖励？ 在北京，实行计划生育的夫妻会得到如下的奖励： (1)每月发给 10 元独生子女父母奖励费，奖励费自领取《独生子女父母光荣证》之月起发至其独生子女满 18 周岁止。 (2)女职工经所在单位批准，可以再增加产假 3 个月，但减免 3 年独生子女父母奖励费。 (3)独生子女的托幼管理费和 18 周岁之前的医药费，由夫妻双方所在单位依照有关规定报销。 (4)独生子女父母，女方年满 55 周岁，男方年满 60 周岁的，每人享受不少于 1000 元的一次性奖励。 (5)农村在推行养老保险制度时，应当为独生子女父母优先办理养老保险。农村安排宅基地，对独生子女父母应当给予优先和 照顾。 (6)乡镇人民政府和农村集体经济组织应当扶持独生子女家庭发展生产。 (7)独生子女发生意外伤残致使基本丧失劳动能力或者死亡，其父母不再生育或者收养子女的，女方年满 55 周岁，男方年满 60 周岁的，所在区、县人民政府应当给予每人不少于 5000 元的一次性经济帮助。 按照规定可以生育第二胎的夫妇，只要书面表示放弃二胎指标，每人可以得到不少于 500 元的一次性奖励。 参考法条：《北京市人口与计划生育条例》第二十一条至二十三条。 174. 违反计划生育政策会受到什么惩罚？ 在北京，如果违反计划生育政策，除了要缴纳数额很高的社会抚养费作为惩罚之外，还会得到其他很严厉的惩罚。 如果是城市居民，要受到所在单位给予的纪律处分和行政处分，3 年之内不得提职和被评为先进个人。如果是农村居民，福 利待遇要受到限制，而身为干部违反政策的，会被立即解职。如果一方或双方是外地户口在北京居住的，本人及其子女的户 口不予批准入京。 不光是个人，没有完成计划生育目标管理责任的机关、社会团体、企业事业组织，当年不得评为先进(文明)单位。 参考法条：《北京市人口与计划生育条例》第三十九条至四十二条。 175. 实施家庭暴力会受到什么处罚？ 当家庭暴力到了非常恶劣的程度，就已经是犯罪行为了，受害人可以到法院向行为人提起自诉，要求追究其刑事责任。经侦 查，如果情况属实，行为人最多会被判处 2 年有期徒刑的刑罚。但这种情况，必须要受害人自己主动提起诉讼，否则，司法 机关不会主动进行惩罚。 当家庭暴力严重到造成受害人重伤或者死亡的程度，不需要任何人的报案，公安机关会主动进行侦查，进而通过司法机关制 裁行为人。这种情况下，刑罚也会严厉得多，最多会被判处 7 年有期徒刑。 参考法条：《中华人民共和国刑法》第二百六十条。

　　有。执行案件应当在立案之日起 6 个月内执行完毕。非诉讼的执行案件应当在立案之日起 3 个月内执行完毕。当然，如有特 殊情况需要延长的，经本院院长批准可延长 3 个月，还需延长的，须逐级报至高级人民法院进行备案。 参考法条：《最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》第五条 221 哪些期间不计入审理期限？ 申请通知新证人到庭、调取新证据、申请重新鉴定时法院延期审理一个月之内的期间，公告、鉴定的期间，审理管辖权异议 和管辖争议的期间，中止诉讼或执行至恢复诉讼或执行的期间及执行中拍卖、变卖被查封、扣押财产的期间等等，都是不计 入审理期限的。因此，从立案到审理及执行完毕实际所花的时间通常会长于法律所规定的审理期限。emc易倍体育 参考法条：《最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》第九条 222 可以申请哪些人回避？哪些情况需要回避？ 当事人可以申请回避的人员不仅限于审理本案的审判人员（包括审判员和人民陪审员），如果本案的书记员、翻译人员、鉴定 人、勘验人有法律规定的必须回避的情况，当事人也可要求他们回避。对执行人员在执行过程中的回避问题参照申请审判人 员回避的规定执行。 当上述可适用回避的人员是本案当事人或与当事人有直系血亲、三代以内旁系血亲及姻亲关系或者与诉讼代理人有夫妻、父 母、子女或者同胞兄弟姐妹关系时，必须回避。另外，如其本人或其近亲属与本案有利害关系或者本人与当事人之间存在其 他关系从而可能影响案件公正处理的，也必须回避。这里所说的“其他关系”是指除了与案件有利害关系和与当事人有近亲 属关系之外的特殊亲密或有仇嫌关系，从而足以影响案件公正审理的情况。 参考法条：《民事诉讼法》第四十五条、第四十六条 223 可以就已经放弃的诉讼请求再次起诉吗？ 当事人可以在法院判决之前放弃自己提出的部分或全部的诉讼请求，在同一民事法律关系当中放弃了诉讼请求，就丧失了相 应的实体权利，因此无权就已经放弃的诉讼请求再次向法院起诉。 参考法条：《民事诉讼法》第五十二条 224 如何申请撤诉？撤诉后能再起诉吗？ 原告可以书面或口头的方式向法院申请撤诉，法院接到原告的撤诉申请以后，会对原告的撤诉申请进行审查，审查其撤诉的 目的是否正当、合法，是否反映了当事人真实的意思表示。如果法院认为符合条件的，就准许撤诉；如果法院审查发现撤诉 会导致规避法律或者损害国家、集体利益和他人的合法权益的，或者当事人有违反法律规定的行为需要依法处理的， 则会作出裁定，不准许原告撤诉。 撤诉以后即视为自始没有起诉，原告当然可以再次向法院起诉，请求保护自己的权利。 参考法条：《民事诉讼法》第一百三十一条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第一百 四十四条、第一百六十一条 225 法院按撤诉处理的情况有哪些？ 法院按撤诉处理的情况由法律明文规定，主要包括：原告经传票传唤，没有正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭； 原告应当预交而没有预交案件受理费，法院通知后仍没有预交或申请缓、减、免没有获得法院批准仍没有预交；无民事行为 能力的当事人作原告时，其法定代理人经传唤无正当理由拒不到庭。 参考法条：《民事诉讼法》第一百二十九条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第一百

　　须按照调解书履行自己的义务。 参考法条：《民事诉讼法》第九十一条 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第九十五条 232 被告不到庭，法院怎么判？法院会强制被告到庭吗？ 即使被告没有出庭应诉或者未经法官许可中途退庭，法院依然会作出判决。这种判决叫“缺席判决”。其意义并不是要惩罚缺 席的一方当事人，而是为了全面维护各方当事人的诉讼权利和合法权益，不使诉讼因一方当事人的随意缺席半途而废，并使 案件争议依法得到解决。虽然有一方当事人缺席，但是法官在判案时依然要秉公执法，认真审核当事人提交的文书和证据， 并使缺席一方当事人的利益得到应有的保护。 一般情况下法院不会强制被告到庭，但对于必须出庭的被告，法院可能会强制其到庭。这样的被告主要是指负有赡养、抚育、 扶养义务的被告，不到庭就无法查清案情的被告以及对国家、集体或他人造成损害的未成年人的法定代理人。一般法院会在 开庭三日前向原告和被告送达传票通知他们开庭的时间、地点，如果被告没有正当理由拒不出庭，法院会再次发出传票通知 被告到庭应诉。对于必须到庭的被告，经过两次传票传唤，还是不出庭的话，法院就会派出司法警察强制拘传其到庭。 参考法条：《民事诉讼法》第一百条、第一百二十九条、第一百三十条、第一百三十一条 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第一百一十二条、第一百一十三条 233 原告不到庭，法院怎么判？ 经法院传票通知开庭的地点和时间以后，原告没有正当理由拒不到庭应诉的或者未经法庭许可中途退庭，法院一般会按撤诉 处理，而不是继续审理案件，作出判决。但是，如果被告提出了反诉，那么法院依然可以就被告的诉讼请求作出缺席判决。 参考法条：《民事诉讼法》第一百二十九条、第一百三十条 234 哪些判决和裁定可以上诉呢？ 可以上诉的判决包括：地方各级法院作出的第一审判决，第二审法院发回重审后作出的判决以及按照第一审程序对案件作出 的再审判决。可以上诉的裁定有三种：不予受理的裁定、对管辖权有异议的裁定以及驳回起诉的裁定。除了上述列出的判决 和裁定外，其他的判决或裁定，如按照特别程序审理后作出的判决或裁定，二审法院的终审判决或裁定及最高人民法院的一 审判决或裁定都是不能上诉的。 参考法条：《民事诉讼法》第一百四十七条 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第一百八十条 235 什么情况下能申请再审？ 当事人申请再审必须符合法定的事实和理由，这些事实和理由包括：应当有新的证据足以推翻原来的判决或者裁定；或者原 判决和裁定认定事实的主要证据不足；或是原判决或裁定适用法律确有错误；或是法院审理活动违反法定程序；或是审判人 员在审判时有贪污受贿、徇私舞弊、枉法裁判行为的。 参考法条：《民事诉讼法》第一百七十九条 236 如何申请再审？ 当事人提起再审申请的，可向原审法院提出，也可向上级法院提出。当事人申请再审时，应当向法院提交申请书，并按对方 当事人人数提供申请书副本。申请书应写明原审法院及其判决或裁定的编号，申请再审的理由、根据以及内容。申请再审的 范围包括：当事人对已经发生效力的调解书提出证据证明调解书违反了自愿原则或调解协议的内容违法，而提出再审的，法

　　如果夫或妻一方死亡的，生存一方应当对婚姻关系存续期间的共同债务承担连带清偿责任。 参考法条：《婚姻法》第四十一条。《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释》(二)第二十三条、第二十六条。 195. 离婚时判定子女抚养有什么原则？ 离婚时子女抚养权的归属，如果双方协商达不成一致意见的，法律区分不同情况，做了如下规定： (一)哺乳期内的子女，以随哺乳的母亲抚养为原则； (二)2 周岁以下的子女，原则上随母方生活； (三)2 周岁以上 10 周岁以下的子女，由父母双方协商决定子女归哪一方抚养，如果协商不成的，由人民法院本着照顾子女利 益的原则进行判决； (四)对 10 周岁以上的孩子，应当征求子女本人的意见决定。 参考法条：《婚姻法》第三十六条。《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理子女抚养问题的若干具体意见》1.3. 196. 离婚后，父或母还可以去探望子女吗？探望权可以中止吗？ 父母和子女之间的关系，不因父母离婚而解除，父母仍然享有抚养和教育子女的权利和义务。离婚后，不直接抚养子女的父 或母，有探望子女的权利，这种探望权是法定的权利，受到法律保护，另一方有协助的义务。 未与子女共同生活的一方行使探望权利的方式、时间可以由双方协商，协商不成的，可以向法院起诉，由法院进行判决。 当父或母行使探望子女权利时，如果已经危害或者可能危害子女的身心健康时，另一方可以就此向法院提起诉讼，请求法院 中止该方探望子女的权利，但不能主动不许对方探望子女。 需要注意的是：法院可以判决暂时“中止”该方探望权，但不能彻底“终止”父或母一方的探望权，因为父母与子女之间的 关系是不能解除的。 因此，当中止的事由消失时，法院应当恢复该方探望子女的权利。 参考法条：《婚姻法》第三十八条。 197 包括买卖合同在内的所有纠纷都能申请仲裁吗？ 当然不是。仲裁主要解决合同纠纷和其他跟财产权益有关的纠纷。有些纠纷是不能通过仲裁解决的，如应当由行政机关处理 的行政争议，与人身有关的婚姻、收养、监护、抚养、继承纠纷，以及农村集体经济组织内部的农业承包合同纠纷等都不能 通过仲裁解决。仲裁需要当事人双方的合意，通常应在签订合同时或在发生纠纷后以书面的方式约定以仲裁方式解决纠纷， 才可以通过仲裁解决。 参考法条：《仲裁法》第二条、第三条、第四条 198 不服仲裁裁决还能去法院起诉吗？ 不能。仲裁和法院诉讼是相互排斥的。达成了有效的仲裁协议之后，当事人再去法院 提起诉讼，法院是不会受理的。同时，案子经仲裁审理以后作出的裁决是终局的，不能再向法院起诉或者提起上诉，也不能 要求再次仲裁。这就是仲裁制度中的“一裁终局制”。如果一方不自觉履行裁决，对方可以申请执行仲裁裁决。但要注意，仲 裁是民间性质的，所以当事人不能向仲裁委员会申请执行仲裁裁决，而必须向有管辖权的法院，即向被执行人住所地或被执 行财产所在地法院提出申请，由法院来强制执行仲裁裁决。另外，仲裁中的财产保全也是由有关法院，即被申请人住所地或 被申请保全的财产所在地的基层法院裁定执行的。 参考法条：《仲裁法》第九条

　　均 10 平方米使用面积（包括原住房面积），每平方米补贴 25 元。 参考法条：北京市国土资源和房屋管理局《北京市城镇廉租住房管理试行办法》第三条。建设部、财政部、民政部、国土资 源部、国家税务总局《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》第五条。 70.在哪些情况下，政府会收回廉租住房或停发租赁补贴？ 如果将承租的廉租房转借、转租，擅自改变廉租房用途，或者连续 6 个月以上没有在廉租房里居住，政府就会收回廉租房， 或者停发租赁补贴。 参考法条：建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》第十九条。 71.什么叫做承租权转让？怎样办理承租权转让？ 承租权转让就是在租赁期限内，承租人将房屋租赁合同中的权利义务全部转让给第三人，由第三人代替承租人，直接向出租 人继续履行该房屋租赁合同，这个第三人就叫作承租权的受让人。 承租人首先要征得出租人的书面同意，然后和受让人签订“房屋承租权转让合同”，最后由承租人和受让人签订“租赁主体变 更合同”，变更承租人，由受让人继续履行合同。如果原租赁合同进行了房屋租赁登记备案，那么还要到同一机构办理登记备 案手续。 参考法条：《合同法》第八十八条。 72.按揭房屋能出租吗？ 以按揭方式付款就相当于将房屋抵押给银行，从而获得贷款，房东拥有对房屋有限的产权，因此不能未经银行同意出售、出 租或抵押该房屋。如果出租人想出租按揭房，则可以向贷款银行提出申请，经同意后出租该房屋。 73.出租人能转租公房吗？如果将所租住的公房作为廉租房转租，需要经过单位同意吗？ 对于出租人租住的公房，如果取得拥有该公房所有权单位的同意，出租人就有权转租公房，且单位有权按照规定或者协议分 享转租公房的利益。 如果出租人将自己租住的公房作为廉租房出租，则无需经过单位同意，而单位也无权分享出租该公房获得的利益，但应向所 在市区房屋土地管理机关申报。 74.如果租住公房的出租人和承租人发生了纠纷，出租人有权起诉吗？ 对于出租人租住公房然后转租给承租人的情况，如果出租人事先征得了单位（房屋的所有权人）的同意，那么出租人就有权 起诉承租人，要求他支付房租、违约金和损害赔偿金。如果出租人没有征得单位的同意私自转租，那么出租人就只能请求法 院判决合同无效，然后要求承租人搬出，并支付房屋的使用费了。 对于出租人已经购买的公房，因为出租人是房屋的所有人，所以，他当然有权提起诉讼，要求承租人履行合同，支付租金和 违约。